La historia del Decreto Mari Carmen ya la sabemos todos. La semana pasada el gobierno aprobó dos Reales Decretos-Ley para abordar la crisis de la vivienda. Pese a que la constitución le concedía un margen de 30 días para convalidarlos en el Congreso, el ejecutivo convocó de urgencia al cámara baja el viernes. Allí ambas normas quedaron tumbadas por la mayoría parlamentaria. Precisamente, a este aspecto de la historia se le ha dedicado poca importancia ¿por qué tanta prisa?
Mi hipótesis es bien sencilla: nadie, ni siquiera el propio gobierno quería que estos RD-Ley estuvieran en vigor demasiado tiempo. Entiendo que esta afirmación puede sonar gratuitamente provocativa o incluso paranoica. Sin embargo, en mi opinión, es la única explicación lógica para el curso de los acontecimientos.
Empecemos recapitulando brevemente el contenido de cada uno. En sus noventa y seis páginas, el RD-Ley 26/2026 recoge un haz de medidas cuya pretensión oficial era propiciar un alquiler accesible.
Entre otras cosas, imponía nuevas limitaciones al alquiler de temporada o turístico, así como al arrendamiento de habitaciones. También contemplaba distintos criterios para topar los incrementos de precio en el pago del alquiler. El extenso texto recogía numerosas previsiones fiscales y tributarias para incentivar a determinadas conductas en los propietarios. Por ejemplo, autorizaba a los ayuntamientos a imponer recargos extraordinarios en el IBI de quienes tuvieran viviendas vacías.
A ojos del gobierno, sin embargo, la medida estrella del RD-Ley 26/2026 eran las medidas antidesahucio. Aunque con diversas excepciones, estas paralizaban los desahucios de personas vulnerables por razones de salud, edad, menores a cargo, etc.
Mucho más breves, las ocho páginas el RD-Ley 27/2026 imponía la prórroga automática de los contratos de alquiler, modificando la Ley de Arrendamientos Urbanos. Fuera de una lista de causas tasadas, el propietario que no quisiera renovar el alquiler a su inquilino debía indemnizarle con al menos 12 mensualidades –con algunos matices de cálculo, no eran exactamente dos meses de alquiler, sino un poco menos.
Ahora contextualicemos la figura del RD-Ley en el marco constitucional. Se trata de una especie de leyes de emergencia que el gobierno puede aprobar sin pasar por el parlamento. En concreto, la carta magna (art. 86.1) establece que, en casos de urgencia, el gobierno puede aprobarlos, siempre que no afecten:
“al ordenamiento de las instituciones básicas del Estado, a los derechos, deberes y libertades de los ciudadanos regulados en el Título I, al régimen de las Comunidades Autónomas ni al Derecho electoral general”
En la práctica, el requisito de la urgencia se ha diluido tanto que ya casi no existe –con el complaciente aval de décadas de jurisprudencia del Tribunal Constitucional. Una vez el consejo de ministros aprueba un RD-Ley y el Rey lo sanciona, este se publica en el BOE. Entonces, entra automáticamente en vigor. Las administraciones, los tribunales y los particulares quedamos atados por sus disposiciones como si de una ley se tratara.
Ahora bien, saltarse al parlamento no significa prescindir de él. El Congreso de los diputados debe convalidar el RD-Ley para que se mantenga en vigor. La constitución dicta que debe hacerlo a la mayor brevedad posible y en todo caso dentro de 30 días.
A diferencia de lo que ocurre con un proyecto de ley, los diputados no pueden modificar el texto del RD-Ley, al menos no, en un primer momento. Es un todo o nada: lo convalidan o lo derogan. Sin embargo, una vez convalidado, los diputados pueden votar convertir el RD-Ley en un proyecto de ley urgente. Si esta segunda votación también prospera sí podrán enmendar el texto del gobierno.
Pero volvamos ahora a los plazos. De acuerdo con la constitución (art. 86.2) los decretos-ley deben someterse a votación en el Congreso en un máximo de 30 días. La práctica constitucional, permite al gobierno apurar los plazos. Sin embargo, no hay obligación de convocar al Congreso de urgencia, como hizo Pedro Sánchez, a menos que se excedan esos 30 días.
Si no consulté mal el calendario parlamentario de octubre, tanto el 14 como el 15 de octubre habría sido posible votar los RD-Ley. No había ninguna necesidad de convocar de urgencia a los diputados el viernes 2.
Esto nos lleva al siguiente punto: ¿qué pasa mientras un RD-Ley está en vigor? Pues bien, si el decreto se convalida no hay dudas. Se convierte en una norma indefinida. Si no se convalida la cosa depende. Por supuesto, los derechos que concedía se pierden en términos generales. No obstante, hay gente que puede haber adquirido y consolidados derechos, durante los días en que haya estado en vigor.
Si durante la corta vigencia de los RD-Ley 26 y 27/2026, por ejemplo, tocaba renovar el contrato de alquiler, si un inquilino puso una demanda para paralizar un desahucio o buscó amparo judicial de cualquier otro derecho que le reconocerían, podría ocurrir que los jueces se los reconocieran, aun después del voto en contra del Congreso. Debemos aclarar que determinar qué derechos perduran una vez los diputados tumban un decreto-ley es un encaje de bolillos jurídico. Hay que leer con cuidado la letra pequeña del decreto y relacionarla con la jurisprudencia fijada para estos casos. Sólo entonces se puede determinar qué derechos son susceptibles de perdurar como consolidades y cuáles se pierden irremisiblemente.
En todo caso, existe la posibilidad de que haya derechos que pervivan… siempre que haya tiempo a reclamarlos judicialmente. Los RD-Ley 26 y 27/2026 entraron en vigor el día 1 de octubre. El 2 los tumbaba el Congreso. El lunes 3, después de un sábado y un domingo, se publica su derogación en el BOE…
Alguien me dirá que al gobierno le interesaba la derrota para fomentar sus expectativas electorales. No estoy del todo en desacuerdo, pero entonces ¿por qué no esperar al día 15? El malestar social habría seguido ahí. Eso sí, tras medio mes en vigor, los RD-Ley habrían dado oportunidades a muchos más inquilinos.
Como decía al principio sólo se me ocurre una respuesta para entender esta conducta: ni siquiera el propio gobierno confía en la salubridad medidas. Esto o el propio PSOE es rehén de los especuladores de la vivienda. En cualquier caso, el gobierno se apresuró a convocar al Congreso porque no quería que las medidas de esos decretos, sobre todo las del segundo, siguieran en vigor mucho tiempo. Y todo lo demás, consternación pública incluida, es puro dramatismo y ni siquiera del bueno.
